Een VvE lidmaatschap is nooit vrijblijvend

Het kopen van een appartement is echt iets anders dan het kopen van een woonhuis. Kees Oomen, directeur Organisatie en Public Affairs van de Stichting VvE Belang, kan dit niet genoeg benadrukken. “Het is belangrijk dat kopers zich realiseren dat ze een appartementsrecht kopen en mede-eigenaar worden van van het gebouw. Natuurlijk is daarbij een belangrijke rol weggelegd voor de makelaar. Door belangstellenden vooraf goed te informeren over hen rechten en plichten, kunnen veel misverstanden en conflicten worden voorkomen.”

Stichting VvE Belang richt zich als belangenorganisatie specifiek op de Vereniging van Eigenaars. De stichting heeft als doel deze Verenigingen van Eigenaars in Nederland goed te laten functioneren door middel van kennisdeling, belangenbehartiging en dienstverlening. Met het oog daarop is Kees vrijwel dagelijks in gesprek met de landelijke politiek en lokale gemeenten. “Het is belangrijk dat het beleid VvE’s helpt hun wettelijke taak te vervullen. Die taak is het tot stand brengen en in stand houden van een appartementencomplex.”

Bijzonder soort vereniging

Kees legt uit dat een VvE een bijzonder soort vereniging is, met een bijzonder plekje in de wet. “Wie een appartement koopt, koopt niet de fysieke stenen, maar het appartementsrecht. Met andere woorden, als koper heb je het recht op het exclusieve gebruik van een deel van het appartementencomplex. Gelijktijdig word je mede-eigenaar van de onverdeelde delen van het complex. Dat zijn de zaken die gemeenschappelijk beheerd moeten worden. Daarbij kun je denken aan de lift, het dak, de gevel, de kozijnen en het glas. Daarvoor dragen alle eigenaren gezamenlijk de verantwoordelijkheid. De belangrijkste taken van de VvE zijn dan ook het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex.” Met die VvE is iets bijzonders aan de hand. Want ondanks het feit dat het een vereniging is, gaat het vergelijk met de voetbalvereniging of toneelvereniging niet helemaal op. Dat komt omdat sprake is van een ‘kwalitatief lidmaatschap’.  Dat betekent dat je verplicht lid bent, zodra je een appartementsrecht koopt. “Koop je een appartement dan word je als het ware lid van een gemeenschap. Daarbij heb je rechten, maar ook plichten. Het is met andere woorden niet vrijblijvend en brengt verantwoordelijkheden met zich mee.”

Gezamenlijk beheer en onderhoud

De VvE heeft vanzelfsprekend statuten en een reglement. Dat wordt bij de notaris vastgelegd. En net als bij iedere andere vereniging, is er een bestuur en zijn er vergaderingen. Zoals een reguliere vereniging minstens één keer per jaar een algemene ledenvergadering heeft, zo heeft de VvE minimaal één keer per jaar de vergadering van eigenaars. Daarin komen zaken aan de orde die van belang zijn voor iedereen, zoals de financiën, het onderhoud en het beheer. “Tijdens een vergadering doet het bestuur voorstellen, bijvoorbeeld het vervangen van het dak of het reviseren van de lift. Daarover wordt vervolgens gestemd. Het is in feite een heel democratisch proces, waar bij een meerderheid van stemmen besluiten worden genomen.” Ondanks deze democratische besluitvorming gaat het regelmatig mis. Kees wijt dat voor een belangrijk deel aan onwetendheid. “Iemand die nooit de lift pakt, kan denken dat een investering daarin onnodig is. Net zoals iemand op de begane grond misschien de noodzaak niet ziet van een nieuw dak op tien meter hoog. Op zulke momenten kan de besluitvorming haperen, met alle gevolgen van dien. Zelfs een gang naar rechter is mogelijk als het bestuur vindt, dat de algemene belangen van àlle eigenaren niet goed zijn afgewogen.”

Beheer uitbesteden

Kees legt uit dat sommige VvE’s het beheer uitbesteden. Dat het administratieve beheer zijn, waarbij een externe partij de contributies int en zorgdraagt voor de jaarrekening en begroting. Ook het technisch beheer kan worden uitbesteed. Dat omvat bijvoorbeeld het periodiek onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouwen en het snel oplossen van schade, zoals lekkages of verstoppingen. Vooral als het appartementencomplex groot is, en er veel leden zijn, kan het makkelijk zijn om het beheer uit te besteden.

Noodzaak van goede communicatie en betrokkenheid

Natuurlijk komt Kees bij tal van VvE’s over de vloer. Hij ziet waar zaken goed gaan, maar komt ook op plaatsen waar de verhoudingen flink op scherp staan. Zijn advies is helder: het draait om het creëren van betrokkenheid en het zorgdragen voor goede communicatie. “Communicatie is heel belangrijk. Daraom besteden wij daar als stichting dit jaar veel aandacht aan. Denk goed na over hoe je communiceert, wanneer en op welke manier. Interessant is dat er inmiddels speciale apps zijn voor VvE’s. Verder is het belangrijk om in te zetten op betrokkenheid. Organiseer iets om samen te doen, zoals een groencommissie of een activiteitencommissie. In appartementencomplexen met een goed functionerende VvE is het gebouw goed onderhouden, is de woonsfeer goed en voelen mensen zich veilig.” Nog een laatste tip van Kees: sluit je aan bij de Stichting VvE, zo blijf je als VvE goed geïnformeerd.